En un momento como el actual, en el que los precios de los pisos siguen siendo caros y las entidades financieras no conceden créditos como antes, la única opción para muchos jóvenes que quieren independizarse es el alquiler. Sin embargo, la percepción española por excelencia es que alquilar es tirar el dinero y que vivirás en un piso que nunca será tuyo. Esta afirmación no tiene por qué ser verdadera, pero si es lo que opinas, parece que la mejor opción es el alquiler con opción a compra, una práctica que está proliferando y no sólo entre particulares, ya que muchas promociones de obra nueva se están pasando a esta operación ante la imposibilidad de vender los inmuebles.
¿En qué consiste el alquiler con opción a compra?
Una de las teorías de los amantes de la propiedad inmobiliaria es que la letra de un piso es, en nuestro país, bastante similar a la mensualidad de un alquiler. Si bien eso es cierto, al alquiler tendríamos que rebajarle la entrada del piso, los costes derivados de una adquisición de vivienda y diversos pagos (mantenimiento del piso, impuestos, derramas, comunidad…). Esto nos da margen para vivir de alquiler cinco o seis años más, pero no es este el tema que pretendemos abordar.
Alquilar con opción a compra es la mejor opción para quienes piensan que alquilar es tirar el dinero, ya que todo el dinero que hemos aportado mensualmente al alquiler se rebajará del precio de compra cuando ejecutemos nuestra opción a comprar el inmueble. Los tipos de contrato son muy diversos, en los que las variables fundamentales son los años que tienen que transcurrir, el precio de compra de la vivienda y el descuento aplicable.
Descuento aplicable
Muchas ofertas que encontramos por internet nos ofrecerán un alquiler con opción a compra con un descuento aplicable del 100% del dinero aportado mensualmente en concepto de alquiler. Sin embargo, lo más habitual es encontrar descuentos del 50% de las cantidades aportadas, por lo que, si pagamos de alquiler 600 euros, sólo estaremos gastando en la futura compra de la vivienda 300 euros. Además, hay ocasiones en las que el porcentaje de aportación varía dependiendo de cuándo ejecutemos la opción de compra. Es habitual encontrar anuncios del tipo: 90% de descuento el primero año, 80% el segundo y 70% el tercero.
Tiempo para ejecutar la opción de compra
La mayoría de las veces se establece un plazo determinado para ejecutar la opción de compra: un año, tres o siete son los más habituales que he encontrado por internet, aunque cada cual es libre de poner el plazo que se quiera. Una vez pasado ese plazo, el inquilino tendrá la oportunidad de quedarse con el piso al precio pactado por las partes y con el descuento aplicable. Si el inquilino opta por no comprar el inmueble, no recibirá ninguna compensación económica por las mensualidades del alquiler hasta la fecha (un alquiler normal).
Precio de venta
A pesar de que el alquiler con opción a compra se convierte en una operación que debería facilitar la emancipación de muchos jóvenes, el propietario español muchas veces acude a nuestra tan famosa picaresca. Por ejemplo, poner a la venta un inmueble por 250.000 euros o por 270.000 si es en alquiler con opción a compra (nunca será tan descarado, pero ya sabéis de lo que hablo). Así, el alquiler con opción a compra no nos ofrece ninguna ventaja aparte de las propias fluctuaciones de mercado. Pero vayamos al caso más normal, en el que dejamos de lado esta picaresca y nos centramos en el precio del piso que vamos a alquilar con opción a compra.
Lo más habitual es que el precio de venta se marque al principio de la operación. Esto, en un mercado bajista como el actual, penaliza al comprador, ya que si dentro de X años el piso en el que vivimos hubiera bajado de precio un 40%, si queremos ejecutar nuestra opción de compra tendremos que comprarlo por el precio actual, es decir, el 100%. Perderemos ese descuento de mercado, aunque siempre podemos hacer cálculos y ver si nos merece la pena desprendernos del descuento por mensualidad del alquiler a cambio de encontrar otro inmueble más barato. En un mercado alcista como el acontecido durante el boom inmobiliario, el establecimiento del precio de venta al principio de la operación permitía blindar al inquilino frente a potenciales subidas de precio. Nada más lejos que el propio mercado, estudiar las opciones y tomar decisiones.
